מאמרים

  •  

    הרעת תנאי עובדת לאחר חופשת לידה

     מאמר מאת: עו"ד אהרון שמלה

    נשים רבות מוצאות עצמן מופלות לרעה במקום עבודתן ערב כניסתן להריון וערב חזרתן לעבודתן לאחר חופשת הלידה.

    החוק והפסיקה הכירו בזכויות נשים בהריון וכן בזכותן לשוב לעבודתן, לכל הפחות, לתקופה בת 60 ימים לאחר הלידה, אך לא די בכך, שכן נשים רבות מופלות על רקע הצטרפותן לחוג האמהות בישראל.

    נראה כי מעסיקים רבים מציבים אתגר יומיומי בעבור אותן נשים השבות לעבודתן והכול איננו אלא בכדי לגרום לאותן נשים להתפטר בעצמן מעבודתן, שכן, החוק אוסר פיטוריה לאחר חופשת הלידה כאמור לעיל.

    לכאורה, אותם מעסיקים מצטיירים ככאלה שהחוק איננו המלצה עבורם והם משיבים את עובדותיהן היולדות לעבודתן, אלא, שעל פני השטח תמונת הדברים שונה לגמרי ואותן נשים עוברות מסכת התעללות יומיומית אשר תכליתה להתישן ולגרום להן, בסופו של דבר, לעזוב את מקום העבודה.

    תכלית החוק והפסיקה הינה לאפשר לאותן נשים יולדות לשוב לעבודתן כפי שהייתה ערב לידתן, דהיינו לשוב לאותה עבודה עם אותם תנאי שכר ושעות עבודה.

    לא יעלה על הדעת כי יולדת ששבה לעבודתה תיאלץ לחוש כגנב בחשיכה. אותה יולדת עבדה קשות למען מעמדה כעובדת, ואין זה משנה באם עבדה מספר שנים או מספר חודשים טרם הלידה.

    לאחרונה רבו פסיקות בתי הדין לעבודה הקובעים מפורשות כי על מעסיק חלה חובת השבת עובדת לעבודתה לאחר חופשת הלידה באותם תנאים כפי שהיו עובר ללידתה כאשר המדובר אף בתנאים משופרים לכאורה, כגון העברת העובדת ממשרה חלקית למשרה מלאה וכדומה, שכן העובדת ששבה לעבודתה מתכננת עתידה, בהתאם לעבודתה עובר ללידה ולא ייתכן שמעסיקה יעדכן לה תנאים חדשים, זאת, אף אם לדעתו התנאים החדשים משופרים, שכן מעסיקים רבים מציעים תנאים משופרים רק למראית עין כאשר בפועל ברי כי העובדת לא מעוניינת בתנאים אלו ואינה יכולה לעמוד בם.

    לסיכומו של דבר, עובדת שיוצאת לחופשת לידה איננה צריכה לחשוש למעמדה ואינה צריכה להוכיח עצמה מחדש תוך בניית מערכת אמונית עם מעסיקיה משכבר הימים, ויפה הפסיקה והחקיקה הענפה על מנת לתמוך באמור לעיל ועל מנת להשריש את הנ"ל אצל כל מעסיק בין הפרטי ובין הציבורי.

    ____________________________________________________________________

    ·         ניתן ליצור קשר עם כותב מאמר זה דרך כתובת הדוא"ל: ari@shemlaw.co.il או דרך הטלפון: 077-5105530.

    ·         הצהרה: למען הסרת אי אילו ספקות, מאמר זה והתוכן המובא בו אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן אינם מהווים המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על מאמר זה והתוכן המובא בו, בכל אופן שהוא, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד ועל ידי כך מסיר מכותב המאמר כל אחריות.

  •  

    חוק הגנת השכר - חשוב לדעת

     
    מאמר מאת: עו"ד אהרון שמלה
     
    יש להניח שאילו שוק העבודה היה פרוץ לחלוטין מצבם של העובדים היה נפגע בצורה דרמטית. למעשה, עם הקמתה של המדינה שוק העבודה פעל באופן חופשי והמשמעות הייתה שהעובדים נאלצו לקבל על עצמם במקרים רבים תנאי העסקה דרקוניים. הלנת שכר, שעות נוספות וימי חופשה היו נתונים לשיקול דעתו של המעסיק, ובמקרים רבים העובדים קופחו. מסתבר שכאשר מאפשרים לשוק לפעול ללא מגבלות אין כל דרך להבטיח את זכויותיהם של העובדים שזקוקים למקום העבודה וחוששים לעמוד על שלהם.

    עם התקדמות מלאכת החקיקה בישראל נחקק חוק הגנת השכר שנועד להגן על העובדים מפני תופעות אלו ממש. החוק עבר גלגולים שונים מפני שבגרסותיו המוקדמות נותרו פרצות אשר נוצלו על ידי המעסיקים. למעשה רק בשנת 2008 הגיעה החקיקה למצב המתקדם המוכר לנו כיום והעובד מקבל דיווחים שקופים והוגנים שמאפשרים לו לתבוע את הזכויות המגיעות לו כחוק.

     

    הגנה על זכויות העובדים

    חוק הגנת השכר מתייחס לכמה נקודות עיקריות: התשלום אמור להינתן במזומן, בהעברה בנקאית או בהמחאה לפי חוזה העבודה. החוק קובע לכל מקרה את המועד הסופי האפשרי לקבלת התשלום, כאשר אין לעכב את השכר מעבר למועד שנקבע בחוק. נקבעו כללים להענקת פיצויים על הלנת שכר. כמו כן נקבעו בחוק כל הכללים לגבי הפרשות לקצבה ולגבי ניכויי שכר שונים.

     

    חוק הגנת השכר נראה ברור ומובן, אך בפועל קיימים מקרים רבים של חילוקי דעות סביבו. מעסיק ועובדים נוטים להתייצב משני צדי המתרס במקרים רבים, וחשוב לדעת שלרוב בתי הדין לענייני עבודה נוטים להגן על העובדים, מתוך ההנחה שהם במעמד המוחלש במערכת יחסי ההעסקה. ובכל זאת, לא מומלץ לגשת לאף סוג של התנגחות משפטית ללא עצה וליווי של עורך דין מקצועי המתמחה בתחום.


    בבואכם לבחור את עורך הדין שלכם בחרו במשרד שמתמחה במשפט האזרחי, ושמביא עמו ניסיון, מקצוענות ויחס שירותי ללא פשרות. מובן שיש להתייחס לנושאים חשובים נוספים כגון עלות ההתקשרות, הכימיה שנוצרת עם עורך הדין וכמובן מיקום התביעה. עורך דין טוב עשוי לנקוט בצעדים שונים על מנת לממש את זכויותיכם, והוא יקפיד לתת לכם את העצה הטובה ביותר בהתבסס על המקרה שלכם. הגישה הלוחמנית אינה תמיד ובהכרח הגישה הנכונה, ועורך הדין ידע לאן לנווט את המקרה שמונח לפניו.


    אין להשלים עם פגיעה בזכויותיכם כעובדים, וחשוב עד מאד לקבל את הייעוץ הנכון ולנקוט בצעדים החכמים ביותר כדי להגיע למימושן המלא.

     _______________________________________________________________


    * ניתן ליצור קשר עם כותב מאמר זה דרך כתובת הדוא"ל:ari@shemlaw.co.il    או דרך הטלפון:                 077-5105530.
     
    * הצהרה: למען הסרת אי אילו ספקות, מאמר זה והתוכן המובא בו אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן אינם מהווים המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על מאמר זה והתוכן המובא בו, בכל אופן שהוא, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד ועל ידי כך מסיר מכותב המאמר כל אחריות.



  •  

    העסקת עובדים זרים – מאזני הצדק נוטים קדימה

    מאמר מאת : עו"ד אהרון שמלה

    חקירה - לא תמיד מהווה אירוע מנתק 

    מדינת ישראל  נוהגת להאשים בתדירות גבוהה מעסיקים שהעסיקו עובדים זרים ללא אישור העסקה. אינני חולק על מעמדו החוקתי של חוק סדר הדין הפלילי בכלל ושל העסקת עובדים זרים בפרט, אלא מאי, אני בהחלט חולק על הדרך בה לעיתים רבות אדם חי בחרדה יומיומית עד להכרעה בעניינו. 

    לא יעלה על הדעת להאשים אדם, אשר לכאורה העסיק עובדים זרים ללא אישור, וכל זאת בשל חקירתם הדלה והמעורפלת של פקחי משרד התמ"ת, דבר העולה כדי דיג כרישים בחכת דייגים. 

    ראוי לציין, כי רוב העובדים הזרים הנתפסים בחקירות פקחים מהסוג הנ"ל, אינם דוברים בשפה מערבית כלשהי ומכאן יש ליקח בחשבון שעדותם אינה אלא שיח חרשים. אם לא די בכך, הרי שלאחר חקירות הפקחים הנ"ל, מועבר העניין להחלטת תובע ומכאן הדרך לאישום קצרה לאין שיעור. 

    לא זו אף זו, אותו מעסיק שכעת מצוי בפני שוקת שבורה, נאלץ להמתין שנים ארוכות עד אשר יוגש כתב האישום הנ"ל, וברי, כי לאחר שנים כה רבות, טיעוניו מעלים אבק ודרכו להוכיח חפותו נבצרת ממנו על לא עוול בכפו. מסכת העינויים המתוארת לעיל לא מסתיימת בכך. בבוא בא כוחו לטעון לחפותו עקב שיהוי והתיישנות, נתקל האחרון באטימות החוק היבש, מאחר וכידוע, כל חקירה עוצרת את מניין ההתיישנות ומתחילתו מחדש, אף אם המדובר בחקירת איש ציבור, חקירה אשר סביבה מחלוקת רבה כיתושים סביב הביצה,  ומכאן, דרכו לזיכוי הינה כדרך חתחתים. 

    בדיון שהתנהל זה מכבר, בבית הדין האזורי לעבודה בירושלים, עבדכם הנאמן יחד עם חברתו המלומדת, ייצגו אדם המואשם בהעסקת עובדים זרים שלא כחוק, על פי סעיף 2 (א) (1) (2) לחוק עובדים זרים (עבירת עוון). הענישה האופציונאלית במקרים כגון דא הינה קנס כספי עד לסך 104,400 ₪ לכל עבירה ולכל עובד זר, ולחילופין מאסר למשך שנה. 

    הנאשם הואשם בעבירה אחת עבור שני עובדים זרים, דהיינו, עונשו יכול  היה להרקיע  עד לכדי שנתיים מאסר, ולחלופין, קנס עד לסך 208,800 ₪. 

    טענותינו כבאי כוח נסבו סביב ההתיישנות מאחר ולא ייתכן, כי מדינת ישראל תשב בחיבוק ידיים, למעלה מ-5 שנים ואז תחליט להגיש כתב אישום שבו ידו של הנאשם ללא ספק על התחתונה, כאשר כל טיעוניה של מדינת ישראל מתבססות על חקירה שטחית של עובדים זרים וכן על חקירתה של עובדת ציבור (כשנה וחצי לאחר קרות האירוע) אשר לא נאלצה להתעמת או  לצאת את תחומי משרדה בכדי להיחקר, דבר העולה כדי זילות והפקרות חיי אדם העומד בפני חוסר וודאות ואשר על כתפיו רובצת אשמה העלולה להעמידו בפני סורג ובריח. 

    בתחילת הדיון נתקלנו במעין אטימות אך לא אמרנו נואש וטיעונינו (רוויי ההיגיון) סדקו את טיעוניו של בא כוח מדינת ישראל. כבוד השופטת, הנשיאה דיתה פרוז'ינין, ציוותה עלינו להעלות טענותינו על הכתב ולאחר הגשת הבקשה, אכן, בא לציון גואל, וכבוד השופטת יפה שטיין ביטלה את כתב האישום.

    בית הדין הוציא מאמתחתו פסק דין המגלם את רוח חוקי היסוד והמצעיד את פסיקותיו כנר לרגלי האמת. בפסיקתה של כבוד השופטת, קבעה האחרונה, כי אכן יש ליתן משקל מצומצם לחקירת עובד ציבור, וזאת, אפוא, בהסתמך על דברי כבוד השופטת איילה פרוקצ'יה (בע"פ מנדרוביץ נ' מדינת ישראל) המייצגת את בית המשפט העליון בקובעה, כי הנפקת תעודת עובד ציבור איננה מהווה פעולה ממשית, המהווה אירוע מנתק לעניין הפסקת מרוץ ההתיישנות, אלא מהווה פעולת איסוף מידע לצורך חקירה.   

    לסיכום

    אין ספק, כי מאמרי זה אינו בא לדרבן העסקת עובדים זרים בפרט ועבירות כלשהן בכלל, אלא שיש לראות את מטבע הצדק בשני כיווניו ועל כן יש לכבד זכויותיו של נאשם, במיוחד לאור חוקי היסוד המעניקים מידת צדק והגינות, ולתת לו את יומו בבית המשפט כראוי. 

    רבים הם המקרים בהם יצא הצדק לאור ועל אף המאבק המשפטי הממושך, תכונות כגון אמביציה ואסרטיביות למען הוצאת הצדק לאור, לא נעלמים מכבוד בית המשפט, הדואג, בבואו ליתן החלטתו, לבחון כל מקרה לגופו לאור חוקי היסוד. 

    כמו כן, אף שלעיתים נראה הכול אבוד ויש תחושה כי גלגלי הצדק נעים לאחור, מן הראוי לא לאבד תקווה ולהמשיך להיאבק. אכן, התמדה זה שם הסיפור.  

    באם נצרכים אתם לבחון העסקה של עובד זר, או שמא אתם מעסיקים עובד זר וקיים חשש לגבי אי חוקיותו, מומלץ כי תיוועצו בעורך דין העוסק בדיני עבודה והמכיר את רזי החוק לבוריו. לא מומלץ ליקח סיכון בנושא הנ"ל מאחר והפרת חוק עובדים זרים עלולה לגרור אחריה קנס כספי גבוה ואף עונש מאסר.  

    ____________________________________________________________________

    ·         ניתן ליצור קשר עם כותב מאמר זה דרך כתובת הדוא"ל: ari@shemlaw.co.il או דרך הטלפון: 077-5105530.

    ·         הצהרה: למען הסרת אי אילו ספקות, מאמר זה והתוכן המובא בו אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן אינם מהווים המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על מאמר זה והתוכן המובא בו, בכל אופן שהוא, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד ועל ידי כך מסיר מכותב המאמר כל אחריות.

  •  

    פגיעה בשם טוב - לשון הרע

    מאמר מאת: עו"ד אהרון שמלה

    האם חוויתם השפלה ו/או פגיעה תדמיתית??? ייתכן ונפגעתם בהתאם לחוק לשון הרע.

    חוק לשון הרע מתייחס לאדם ששמו הטוב הוכתם כתוצאה מהשפלה ו/או כתוצאה מלעג ובוז על ידי אדם ו/או גוף אחר כאשר הנאמר ו/או המפורסם איננו נכון.

    ייתכנו אף מקרים בהם הפרסום הינו אמת לאמיתה, ובכל זאת, אין האמרה ו/או פרסומה כדי להגיע לרשות הרבים זולת הנפגע.

    לעוולת לשון הרע אין תנאי ספציפי ומוגבל באשר למקום היווצרותה ויכול שתחול בין בסביבת בני אדם ובין בסביבת עבודה ו/או בדרך העלולה להגיע לאדם זולת הנפגע עצמו, כאשר, התנאי לקיומה הינו היווצרותה בפני אנשים, בין זרים ובין מקורבים לנפגע.

    כך, למשל:

    א.      אדם המולבן ברבים על לא עוול בכפו;

    ב.      אדם המושפל בפני אנשים אחרים ובתוך כך נוצרה לו תדמית מפוקפקת ו/או נלעגת;

    ג.        פרסום ברבים כנגד אדם העלול לעשותו מטרה לשנאה, בוז או לעג מצדם;

    ד.      השפלת אדם בגין מוצאו, גזעו, דתו, מקום מגוריו, גילו, מינו, נטייתו המינית, מוגבלותו וכל המשתמע מכך ו/או דומה לכך;

    ה.      אדם שנאמרים כנגדו אמרות אשר יש בכוחן לפגוע בעתידו כגון במקום עבודתו ו/או בין עמיתיו לעבודה;

    ו.        ביטוי ו/או ציור בעיתונות ו/או במדיה כלשהי העלולים לפגוע בשמו הטוב של הנפגע וכו'.

    כיצד לפעול:

    לרוב הנפגעים מעוולת לשון הרע, כמתואר לעיל, אינם פועלים לטיהור שמם ובתוך כך חיים את חייהם בתחושת החמצה ועלבון שאינם ניתנת לריפוי.

    עולם המשפט מציע פתרון על ידי הגשת תביעה בהתבסס על חוק לשון הרע, תשכ"ה – 1965, כאשר, בין האפשרויות קיימת אפשרות תביעה עד לסך 50,000 ₪ ללא הוכחת נזק.

    משמעות הדבר היא, כי די בהוכחה שאדם נפגע בשל עוולת לשון הרע בהתאם לחוק הנ"ל, כל זאת ללא צורך בהוכחת הנזק שנגרם, על מנת להיות זכאי לפיצוי שיכול להגיע עד לסך הנ"ל.

    כמו כן, באם יוכח נזק, הרי שהתביעה לפיצוי תהא גבוהה יותר וכל מקרה לגופו.

    ביטוי לרוח החקיקה התומכת בחוק לשון הרע ובפיצוי הנפגעים בסכום הולם ומרתיע, מצוי, אפוא, בהצעת חוק לתיקון חוק לשון הרע שאושרה לאחרונה בכנסת בקריאה ראשונה, כאשר, על פי החוק החדש - כל מי שיואשם בהוצאת דיבה יסתכן בקנס של 300 אלף שקלים, ומי שלא יבקש תגובה - עלול להיקנס במיליון וחצי שקלים.

     

    לאור האמור לעיל, נראה כי הן מערכת החוק והן מערכת בתי המשפט תומכים בחוק לשון הרע ללא סייג תוך הליכה לאורו וכנר לרגליו.

    באם הנכם מוצאים עצמכם ככאלה שנפגעו בנסיבות כפי האמור לעיל במאמר זה ו/או בדומה לכך, מומלץ כי תפנו לעורך דין הבקיא בתחום ותיוועצו על המשך דרכי פעולה על מנת לצאת כשידכם על העליונה תוך מימוש זכותכם לשם טוב - כפי האמרה המפורסמת: "טוב שם טוב משמן טוב".

     

    ____________________________________________________________________

    ·         ניתן ליצור קשר עם כותב מאמר זה דרך כתובת הדוא"ל: ari@shemlaw.co.il או דרך הטלפון: 077-5105530.

    ·         הצהרה: למען הסרת אי אילו ספקות, מאמר זה והתוכן המובא בו אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן אינם מהווים המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על מאמר זה והתוכן המובא בו, בכל אופן שהוא, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד ועל ידי כך מסיר מכותב המאמר כל אחריות.


  •  

    המדריך המקיף לקניית דירה

    מאמר מאת: עו"ד אהרון שמלה 
     
    להלן יובא מדריך אשר יכול וישמש בזמן אמת לגבי קניית דירה, לרבות עצות בתחום וכן דרכי הפעולה הנדרשות.


    מאחר ורכישת דירה מהווה, לרוב, את הנכס היקר ביותר אותו רוכש אדם, הרי שמוטב לנהוג במשנה זהירות משמעותי ביותר ואף להשקיע בעלויות למניעת אי אלו טעויות כגון שכירת עו"ד המתמחה ומתמצא בתחום.


    בכל זאת, מדריך זה ינסה לתן עצות מועילות, אם כי, לא כתחליף לייעוץ משפטי.


    א. בדיקת הנכס:


    לעיתים שלב זה מגיע בסדר כרונולוגי טרם שלב זיכרון הדברים, שכן בזיכרון הדברים, ניתן לקבוע שיהא בכפוף לבדיקת הנכס תוך הצגת האישורים המתאימים ולא – יבוטל.

    אך למען חיסכון בזמן יקר – מוטב בד"כ, לבדוק את הנכס טרם חתימה על זיכרון דברים ו/או טרם שלב כלשהו, ועל כן מומלץ לבצע בדיקה של הרכיבים הבאים:


    1. נסח טאבו:

    בדיקת הנכס מתחילה בבדיקת נסח טאבו – כיום ניתן אף באמצעות האינטרנט ובתשלום זעיר בסך 11 ש"ח.


    בבדיקת נסח הטאבו ניתן להיווכח כי מוכר הדירה אכן הינו בעליה, כי אין על הנכס צווים כלשהם (הריסה וכד'), כי לא קיימות על הנכס זכויות לצדדים שלישיים (למעט לבנק במקרה משכנתא) וכמובן כי גודל הנכס והצמוד לו אכן כתיאור בעליו.


    2. בדיקה סביבתית:

    רצוי לבחון את סביבת המגורים ולא רק בפן בדיקת השכנים ומקורות רעש וכד', אלא אף בפן מדוקדק שכולל בדיקת תוכניות העירייה (תב"ע) וזאת בכדי להיווכח כי לא יחולו שינויים סביבתיים העלולים לגרום לחרטה כגון: בניית מבנה מול חזית חלונכם, בית ספר/גן ילדים חדש, מרכז סחר או קניון וכד'.

     

    בעת החתימה על חוזה קניית דירה מקבלן או גורם פרטי, על פי רוב, יופיע קריטריון, המציין כי מוכר הדירה ביצע בדק בית כללי, ולא מצא בו כל פגם או נזק, וכי הנכס עומד בכל התנאים הדרושים. קריטריון זה, מחייב את רוכש הדירה לנקוט במספר צעדים, זאת במטרה לחסוך קשיים עתידיים בנוגע למצב הנכס.


    ב. זיכרון דברים ו/או הסכם עקרונות:


    בהיסטוריה הענפה בתחום היה נהוג לחתום הסכם בלחיצת יד. כיום, עם השינויים הרבים בתחומי החיים בכלל ובתחומי המשפט בפרט, ראוי לערוך הסכם ולהעלותו על הכתב, זאת למען הפגת חששות ויצירת מצג של אמון בין הצדדים. יתר על כן, על פי חוק, עסקת מקרקעין מחייבת מסמך בכתב.


    יחד עם זאת, קיימת אסכולה הקובעת כי הסכם זיכרון דברים, עלול להוות דווקא מכשול בשל כבילתו את הצדדים, ובמה אמור:


    רבים חושבים כי הסכם זיכרון דברים יגן עליהם ויחתום את העסקה שסוכמה בעל פה, כאשר, לרוב, אינם מודעים לסיכונים ולהשלכות הטמונות בחתימתו.


    מאחר שזיכרון הדברים מהווה לעיתים חוזה לכל דבר, הרי שהפרתו עלולה להחשב כהפרת חוזה לכל דבר והצד המפר צפוי לקנס כספי, ואף יתירה מכך, הצד המפר צפוי לתביעה.


    זאת ועוד. ראוי להדגיש כי יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הנחשב כיום רכישת הנכס ואף מהווה היום הקובע לתשלומי מיסים (מס רכישה ומס שבח).


    לפיכך, מי מהצדדים שמעוניין לגבש הסכם זיכרון דברים, טוב ייעשה אם ייקח בחשבון את העובדה שבחתימתו הוא עלול להתחייב ללא דרך חזרה.


    יחד עם זאת, ברור כי אם הצדדים מסכימים וגמרו בדעתם, באופן סופי, לבצע את העסקה – הרי שחתימת זיכרון דברים יכול שתהווה, בהתקיים התנאים השונים שפורטו בעסקה ענפה ומתמשכת, גיבוי מלא לכך.


    ג. חוזה מכר:


    לאחר בדיקת הנכס ולאחר עריכת זיכרון דברים, אם הוחלט לעשות כן, עוברים כבר לשלב המעשי והחשוב ביותר- הוא שלב חתימת חוזה המכר.


    בשלב זה, אם לא נעשה כן קודם, מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום.


    בשלב זה, מלבד מס' החלטות מצומצם כגון: מועדי התשלום וגובהם, מועד העברת החזקה וכן בדבר מטלטלין הנותרים בדירה, מרבית העבודה עוברת לעו"ד.


    על עוה"ד לכלול בחוזה את עיקרי הדברים הבאים:


    1. מועדי תשלום וגובהם המדויק.

    2. מועד מסירת החזקה לקונה.

    3. הצהרות המוכר בדבר תקינות הנכס, היעדר ליקויים והיעדר חריגות בניה.

    4. פיצוי מוסכם באם יחול איחור במסירת הנכס או איחורים בתשלומים.

    5. כי הרוכש והמוכר יחתמו על טופס דיווח עסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (מש"ח).

    6. השארת סכום בנאמנות להבטחת תשלום כל המיסים והחובות.

    7. קבלת כל האשורים הנצרכים להעברת הזכויות כגון ייפויי כח בלתי חוזרים.


    לאחר חתימת חוזה המכר ולקראת סיום העסקה על עוה"ד לוודא כי בידי הרוכש קיימים הנתונים הבאים:


    1. כי קיים ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר להעברת הזכויות.

    2. כי ישנם שטרי מכר החתומים על ידי המוכר ומאומתים על ידי עורך דין.

    3. כי קיימים אישורי מס שבח / מס מכירה / מס רכוש.

    4. כי הומצא אישור עירייה על העדר חובות ואישור להעברת הבעלות בנכס.

    5. כי ישנו אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר העדר חבות בהיטל השבחה, המופנה ללשכת רישום המקרקעין.


    כל האישורים צריכים להיות תקפים ומעודכנים.


    ד. הערת אזהרה:

    מכיוון שקיימת תקופה, לעיתים לא קצרה, בין מועד חתימת החוזה והעברת התשלום הראשוני ובין מועד סיום העסקה עד לרישום זכויות הרוכש בטאבו או בחברה המשכנת, הרי שייתכנו שיבושים ואף עוולות כגון מכירת הדירה, פעם נוספת, לצד שלישי ו/או "היעלמות" המוכר מהשטח וכד'.


    לפיכך, לצורך הבטחת הזכויות על הנכס באופן חד משמעי, קיים מנגנון הגנה – הוא רישומה של הערת אזהרה.


    רישום הערת אזהרה מתבצע במשרדי מנהל מקרקעי ישראל שבעיר מקום מושבו של הנכס (טאבו), ובעצם רישומה יש כדי להשרות על הקונה ביטחון מפני ביצוע עסקאות נוספות על הנכס.


    יחד עם זאת, על מנת להגן אף על המוכר, נדרש הרוכש לחתום על בקשה למחיקתה של הערת אזהרה וכן על ייפוי כח המוחזקים בידי עוה"ד של המוכר וזאת אך לשם הזהירות, כאשר באם ההסכם מופר בידי הקונה יש בידי עוה"ד של המוכר לפעול למחיקת ההערה ולהשבת המצב לקדמותו.


    יש להדגיש כי עצם רישום הערת האזהרה אינה יוצרת לקונה זכות קניינית בנכס, אלא רק מהווה תמרור אזהרה ומונעת עסקאות נוגדות מאוחרות.


    בשולי הדברים נדגיש, כי רישום הערת האזהרה מתבצע אך ורק בטאבו, כלומר, באם הזכויות אשר אתם מבקשים לרכוש אינן רשומות בטאבו אלא במנהל מקרקעי ישראל ו/או חברות משכנות, או אז הבטחת זכויותיכם תתבצע בצורה אחרת, כגון מסירת הודעה על העברה + רישום משכון ברשם המשכונות או בדרכים אחרות.


    רישום הערת האזהרה, יכולה להתבצע גם לבקשת קונה בלבד, ללא חתימתו של המוכר, ובלבד ויש מסמך חתום המעיד על ביצוע עסקה. על כן, מקובל, כי בד בבד עם רישום הערת האזהרה מובטחות זכויותיו של המוכר באופן כזה שהקונה חותם על בקשה למחיקתה ועל ייפוי כח המוחזקים בנאמנות בידי עוה"ד, אשר יכולים, במידה וההסכם מופר, לפעול למחיקתה.

    ____________________________________________________________________


    * ניתן ליצור קשר עם כותב מאמר זה דרך כתובת הדוא"ל:ari@shemlaw.co.il    או דרך הטלפון:                 077-5105530.
     
    * הצהרה: למען הסרת אי אילו ספקות, מאמר זה והתוכן המובא בו אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן אינם מהווים המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על מאמר זה והתוכן המובא בו, בכל אופן שהוא, עושה זאת על דעתו ואחריותו בלבד ועל ידי כך מסיר מכותב המאמר כל אחריות.

     


ברוכים הבאים לאתר של אהרון שמלה משרד עורכי דין
[לידיעה המלאה]
משרדנו מתמחה בייעוץ ובייצוג עובדים ומעסיקים
[לידיעה המלאה]
משרדנו מתמחה בעריכת חוזים, ירושות, צוואות והסכמי ממון
[לידיעה המלאה]
משרדנו עוסק בעסקאות של רכישת/מכירת דירה
[לידיעה המלאה]
מעסיק - דע זכויותיך והגן על עצמך!
[לידיעה המלאה]
התפטרת? פוטרת? משרדנו מטפל בכל בעיה בתחום
[לידיעה המלאה]
בהיריון ורוצה לברר זכויותיך? פני אלינו!
[לידיעה המלאה]
חשוב לדעת - דמי הבראה
נכון לשנת 2016 - שווי יום הבראה במגזר הפרטי עומד על 378 ש"ח ליום, ובמגזר ...
[לידיעה המלאה]
חשוב לדעת - דמי נסיעות
החל מ-1.2.16 החזר הנסיעות המרבי עומד על 22.60 ש"ח ליום עבודה.
[לידיעה המלאה]
חשוב לדעת - שכר מינימום
שכר המינימום עלה החל מ07.16! כעת עומד שכר המינימום שנקבע בחוק על סך: 25.94 ₪ ...
[לידיעה המלאה]
חשוב לדעת - ימי מחלה
עובד במשרה מלאה זכאי ל-18 ימי מחלה בשנה, עם זכות לצבירה עד למקסימום של 90 יום.
[לידיעה המלאה]
עו''ד עבודה, חוזים, צוואות וירושות
[לידיעה המלאה]